Снос домов и строений производят по распоряжению городских властей , а так же при реновации территорий Девелоперами, Инвесторами, частными Застройщиками.

Снос домов и сооружений для целей муниципалитетов

В согласовании с существующим законодательством муниципальные и местные органы имеют возможность изьять квартиры у граждан владеющих ими на праве собственности и выполнить далее такие работы как снос домов и сооружений, что позволит освободить земельные участки для предполагаемых целей. По закону подобное изьятие квартир у граждан обязано проводиться с компенсацией, методы которой.  предусмотрены Законом, процедура изъятия жилища, представление  равноценного жилья. Причинами для освобождения гражданами собственных квартир могут стать новое строительство, реновация территорий связанная со сносом домов и строений, реализация различных городских и федеральных программ.

Подобное изъятие квартир у владельцев, под снос домов доступно лишь, когда невозможно предстоящее использование территорий для предполагаемых целей. Пример: Расширение дорожной магистрали или работы по строительству новой дороги возможно только после специальных работ которые включают снос домов и снос деревьев,  расположенных на проектируемой полосе прокладки. Доказать это событие (невозможность сохранения домов или необходимость сноса домов) является обязанностью органа, принявшего решение о сносе домов и строений. Это важно помнить и при необходимости оспаривать подобные доказательства.

Для признания законным изьятия помещений у их владельцев под снос зданий, исполняющие органы обязаны: 1) письменно известить владельцев квартир, подлежащих изъятию не менее чем за один год о необходимости освобождения ими  жилья (ЖК РФ часть 4 статья 32). Признаваемым юридически считается факт получения подобного извещения владельцами ; 2) зарегистрировать данное решение в ЕГРП (часть 3 статья 32 ЖК РФ);

В период до изъятия жилых помещений в зданиях под снос, гражданам должны быть предоставлены взамен обустроенные для жилья помещения, которые должны соответствовать установленным законом нормам.

Если владелец недвижимости отказывается взять предоставленое ему иное жилое помещение, то компенсация за изымаемую недвижимость выплачивается денежной суммой.

Выплачиваемая сумма включает:

  • цену изымаемого помещения (в соответствии с рыночной оценкой)
  • убытки владельца квартиры связанные с ее изьятием
  • упущенную выгоду

Выкупная цена не включает издержки, понесенные гражданином после даты уведомления об изъятии жилых помещений. Т.о. понесенные владельцем затраты, которые несут существенное удорожание стоимости жилых помещений (рыночной стоимости) и не являются важными для обычного в них проживания в выкупную стоимость входить не будут. Пример: Работы по замена стен на мраморные или установка золотой сантехники или покрытие типа венецианская штукатурка, в строениях предназначенных под снос, компенсированы не будут.

Выплата денежной компенсации предусмотрена в ситуации, когда владелец отказался принять иное предоставленное ему жилье. Порой граждане отказываются предложенных им квартир, ссылаясь на то что местоположение неудобно, некачественно выполненные строительные работы в новом жилье и иное. Тогда переселение граждан в новое жилье и выселение из старого может быть по решению суда, иницированому ответственным государственным органом. Когда владелец отказывается поменять свою жилплощадь на новую, ему обязана быть выплачена компенсация в денежной форме, в сумме соответственной проведенной оценки рыночной стоимости изымаемого у него жилья.

Как правило, если снос домов инициирует муниципалитет, то вопросы выселения решаются довольно быстро с привлечением судов. Поэтому нужно изучать предлагаемые варианты, взамен изымаемому.

Когда гражданин согласился с новой недвижимостью возникает вопрос, кто и кому должен произвести доплату. Для этого определяется рыночная стоимость предоставляемого и изымаемого жилья. По решению Пленума Верховного Суда РФ следует:
1.Собственнику выплачивается разница от цены старого и нового жилого помещения когда стоимость вновь предоставляемого жилья ниже рыночной стоимости изымаемого жилья.
2.Собственник обязан выплатить разницу от цены старого и нового жилого помещения когда стоимость вновь предоставляемого жилья выше рыночной стоимости изымаемого жилья.

Законом предусмотрена возможность предоставления собственнику, при его согласии нового жилого помещения на других условиях, к примеру по договору социального найма.

Компании Застройщики, Инвесторы которые осуществляют работы по обновлению жилищного фонда и снос домов, должны приступить к расселению жильцов за полгода до даты сноса домов и строений.

Жильцы, подлежащих сносу домов, имеют право на получение материальной компенсации взамен предоставления новой вартиры.

Подобная компенсация может быть при появляющихся спорах. Например: Жильцы отказываются переезжать в иной район и желают сами приобрести себе недвижимость взамен сносимой, так как им удобно в своем обжитом районе.

Когда снос домов проводит частный Застройщик (не государство), то ситуация для собственников жилых помещений значительно легче. Особенно, если они собственники земельных участков, на которых размещены дома под снос. Застройщик должен достигнуть согласия с переселенцами.

Граждане, у которых право собственности на квартиру, подлежащую расселению, возникло при наследовании, обмене, дарении, купли-продажи могут обменять ее на новую равноценной стоимости. При возникновении разногласий в рыночной стоимогсти квартиры владелец квартиры может привлечь иных профессиональных оценщиков для независимой оценки.

Новая квартира может быть меньшей площади, но находится в наиболее престижном районе или быть большей площади, но на перефирии. С учетом того что квадратные метры квартиры указаны в документе на право собственности, урезать метры в предоставляемой квартире взамен старой по закону не могут. Владелец квартиры может выбрать денежную компенсацию взамен предоставления новой квартиры.


Для нанимателей порядок отличается. Если у нанимателей обнаружат избыток площади, вероятнее всего с ним придется распрощаться- нанимателю предоставляется бесплатно лишь определенная норма.

Важно отметить, что даже когда принято решение о  сносе домов и зданий, жильцы имеют право приватизацировать жилую площадь до проведения подобных работ Это соответствует законодательству РФ по договору соцнайма, но прописаться в подлежащие сносу дома, довольно тяжело.

Ограничения на прописку снимаются лишь с несовершеннолетних детей, а зрелые граждане могут быть прописаны на спорную площадь по персональному рассмотрению заявлений представителями муниципальный власти. Разрешение на прописку дается с учетом требований норм (квадратных метров).

Причины расселения домов под снос

  • Специальной комиссией принято решение:Что на основании необходимых обследований жилой дом находится в аварийном состоянии, и непригоден для дальнейшего проживания. Существует угроза жизни и здоровью людей т.к. зданию угрожает возможное обрушение стен, несущих конструкций. Здание не возможно восстановить, реконструировать или провести капитальномый ремонт
  • Снос жилых домов предусмотрен программой реновации районов города.
  • Дом подлежит сносу по иным причинам утвержденным органами исполнительной власти

Факторы влияющие на снос жилых домов:

Жилое здание может быть признано комиссией аварийным, если оно находится на месте вероятных оползней, грязевых (селевых) потоков, лавин снега и других природных катаклизм.

Если после работ по Техническому осмотру дома специалистами выявлены недостатки несущих конструкций или фундамента строения. Такие дефекты могут появиться: из-за старости жилого строения, вследствие пожаров, землетрясений, взрывов, просадки грунтов и др.